Comment se calcule la plus-value imposable

1. Plus-value brute

C'est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat « corrigé » :

Plus-value brute = Prix de vente − (Prix d'achat + Frais d'acquisition + Travaux)

Le prix d'achat est majoré des frais d'acquisition (notaire, agence à l'achat) sur justificatifs ou via un forfait légal de 7,5 %. Les travaux peuvent être ajoutés sur factures d'entreprises (la main-d'œuvre des particuliers est exclue) ou, après 5 ans de détention, via un forfait de 15 % du prix d'achat. La plupart des vendeurs utilisent les forfaits, plus avantageux que les frais réels modestes.

2. Abattements pour durée de détention

La plus-value brute bénéficie d'abattements progressifs distincts pour l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, ce qui donne deux bases imposables différentes.

Pour l'impôt sur le revenu (19 %) :

• Aucun abattement avant la 6^e année.
• 6 % par an de la 6^e à la 21^e année.
• 4 % la 22^e année.
• Exonération totale à compter de la 22^e année révolue.

Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) :

• Aucun abattement avant la 6^e année.
• 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année.
• 1,60 % la 22^e année.
• 9 % par an de la 23^e à la 30^e année.
• Exonération totale à compter de la 30^e année révolue.

3. Imposition finale

Sur la base après abattements :

• Impôt sur le revenu : 19 % à taux forfaitaire.
• Prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).
• Surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 € : une taxe additionnelle progressive de 2 % à 6 %, due au-delà de seuils définis (non détaillée ici : le calculateur n'applique pas la surtaxe ; à valider auprès du notaire).

Exonérations à connaître

Résidence principale

La vente de la résidence principale est entièrement exonérée. C'est le cas le plus fréquent. Le bien doit être occupé à titre de résidence principale au moment de la vente, ou avoir été quitté récemment pour une raison admise (mise en vente effective, hospitalisation, etc.). Le calculateur identifie ce cas et affiche zéro imposition.

Première cession d'un logement autre que la résidence principale

Sous conditions, la vente d'un logement détenu par une personne qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale peut bénéficier d'une exonération si le produit est remployé dans l'achat d'une résidence principale dans les 24 mois.

Vente à faible valeur

Les ventes inférieures à 15 000 € sont exonérées.

Détention longue

Après 22 ans, plus d'IR. Après 30 ans, plus de prélèvements sociaux. Conserver un bien locatif sur 30 ans rend la plus-value entièrement exonérée, ce qui change radicalement l'arbitrage de revente.

Autres cas

Cession par une personne âgée placée en établissement, par un invalide, par un non-résident : des régimes spécifiques s'appliquent. Consultez un notaire pour vérifier votre situation.

Exemple chiffré

Un studio acheté 150 000 € en 2014 est revendu 220 000 € en 2026 (12 ans de détention).

• Prix d'achat majoré : 150 000 + (150 000 × 7,5 %) + (150 000 × 15 %) = 150 000 + 11 250 + 22 500 = 183 750 €.
• Plus-value brute : 220 000 − 183 750 = 36 250 €.
• Abattement IR (7 ans à 6 % au-delà de la 5^e) : 42 %. Base IR = 21 025 €. IR = 21 025 × 19 % = 3 995 €.
• Abattement PS (7 ans à 1,65 %) : 11,55 %. Base PS = 32 064 €. PS = 32 064 × 17,2 % = 5 515 €.
• Total impôt et prélèvements : 9 510 €, soit 26,2 % de la plus-value brute.

Pièges fréquents

Confondre prix de vente et net vendeur

Le prix retenu pour le calcul est le prix net vendeur, hors frais d'agence pris en charge par l'acquéreur. Si l'agence est rémunérée par le vendeur, sa commission peut venir diminuer la base imposable, sur justificatif.

Vouloir imputer des travaux non éligibles

Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration réalisés par des entreprises sont imputables. L'entretien, les réparations courantes et les travaux que vous avez réalisés vous-même sont exclus, même si vous avez les factures de matériaux.

Calculer la durée en années pleines

L'abattement court par année pleine. Vendre 11 ans et 11 mois après l'achat donne 6 ans entiers d'abattement (de la 6^e à la 11^e année), pas 7. Quelques semaines peuvent suffire à faire basculer une vente d'un côté ou de l'autre.

Oublier la surtaxe au-delà de 50 000 €

Au-delà de 50 000 € de plus-value après abattement, une surtaxe progressive s'applique (taux de 2 % à 6 %). Cet outil ne la chiffre pas ; le notaire l'intègre lors de la rédaction de l'acte.

Précisions et limites

Cet outil est une estimation à but pédagogique. Les valeurs des abattements et des taux peuvent évoluer ; les régimes particuliers (non-résidents, démembrement, indivision, donation antérieure) ne sont pas pris en compte. La déclaration et le paiement sont opérés par le notaire au moment de la vente. Avant tout arbitrage patrimonial, consultez un notaire, un conseiller en gestion de patrimoine ou votre service des impôts, et reportez-vous à l'avertissement.

Outils liés

• Frais de notaire — coût d'acte chez le notaire à l'achat.
• Prêt immobilier — mensualité et coût total du crédit.
• Impôt sur le revenu — barème français.
• Inflation — comparer prix d'achat et prix de revente en euros constants.
• Tableau d'amortissement — capital restant dû à la revente.

Dernière révision le 12 mai 2026. Sources des règles citées : Code général des impôts, articles 150 U et suivants ; service-public.fr ; impots.gouv.fr. Les barèmes peuvent évoluer.